Чем рискует собственник жилья, заключая договор с арендаторами

 

Если вы подумали, что речь пойдёт о каких-то особых ошибках, которые допускают владельцы недвижимости, в результате чего жильцы превращаются в источник повышенного риска и грозят вообще отнять недвижимость, то зря. Рассказы о квартирантах, которые создают владельцам квартиры слишком большие хлопоты, — это пересказ страшилок, сюжетов телевизионных шоу и подобный контент, создаваемый для того, чтобы привлечь внимание простаков посредством игры на эмоциях.

На самом деле — заключение любого договора предполагает некоторую ответственность, но без этого невозможно добиться намеченного. В данном случае — сдать квартиру в наём.

Вымышленные типы опасности

Договор, заключенный между владельцами недвижимости и квартирантами, — это соглашение между гражданами, которое наделяет стороны соответствующими правами и обязанностями. Его юридическая сила примерно такая же, как и у всех прочих договоров, но особенность ситуации в том, что аренда недвижимости регулируется специальными статьями ГК и ЖК РФ. Приоритет же в любом случае остаётся за собственником.

К примеру, если таковой принимает решение о досрочном расторжении договора просто по той причине, что у него изменились жизненные обстоятельства, то нарушает нормы гражданского права. Так, в ст. 619 ГК РФ нет ничего о том, что арендодатель может расторгнуть договор из-за того, что теперь у него отпала срочная надобность в деньгах.

Однако никто не может помешать собственнику вызвать мастера, который заменит входные замки, когда арендаторов не будет в квартире. И ни одна мастерская не станет ломать ради них дверь, на том основании, что у заказчиков взлома на руках договор аренды. Если им что-то не нравится, то они могут обращаться в суд, что кардинальным образом их проблемы не решит. Скорее всего суд вынесет постановление об отмене договора с выплатой нанимателям компенсации за то, что арендодатель нарушил договор, что вполне понятно и логично, но не критично для владельца недвижимости.

Один из типов драматических сюжетов этой серии основывается на том, что наличие ребёнка у квартирантов, или его рождение в тот момент, когда мать снимала жильё и была временно зарегистрирована по этому адресу, даёт ребёнку и матери какие-то особые права. Якобы впоследствии таких квартирантов невозможно выписать вплоть до достижении ребенком возраста в 18 лет.

Таких законов в РФ нет, поэтому трудно привести даже ссылку на какой-то нормативный акт, который оспаривал бы это утверждение. Правила досрочного расторжения договора по решению арендодателя уже упомянутая ст. 619 ГК РФ и содержит. Если квартиранты (арендаторы) просрочили оплату более одного раза или нанесли какой-то ущерб имуществу дома, или арендодателя, то тот получает право требовать досрочного расторжения договора. Про защиту материнства и детства там ничего не сказано.

Вполне возможно, что женщину с ребёнком нельзя было выписать просто так, на улицу, по советским законам, но они теряют свою силу. С 1 февраля 2020 года прекратили действовать свыше 3,7 тыс. советских правовых актов, а скоро перестанут действовать ещё 3,5 тыс.

Какие риски ждут владельцев недвижимости на самом деле

Реальные риски возникают лишь в том случае, если забыть совершить какие-то дополнительные действия.

  • При заключении договора аренды на срок от года необходимо зарегистрировать обременение наймодателя. Наймодатель утрачивает право владения и пользования недвижимостью на период действия договора. На основании п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение права собственности на жилье, которое возникает при заключении договора найма на срок от года, подлежит регистрации в органах Росреестра. Если забыть это сделать, или уклониться от регистрации, поскольку государственная пошлина может достигать размера в 2 тыс. руб., то не исключено наложение штрафа в размере 5 тыс. руб. Проблема «лечится» заключением договора на меньший срок, обычно на 11 мес.
  • Если арендаторы относятся к числу иногородних, а срок аренды превышает 90 дней, то необходима их временная регистрация по месту проживания. За нарушение этого правила владельцев квартиры может ждать штраф от 2 до 3 тыс. руб., а москвичам и жителям Санкт-Петербурга придётся заплатить от 3 до 5 тыс. руб.

В остальном договоры являются необходимостью во всех случаях, даже тогда когда владелец недвижимости пускает к себе пожить друга бесплатно. Только тогда нужно заключать договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Отдельную «головную боль» арендодателя составляет ещё и уплата налогов. Здесь возможны самые разные варианты — от регулярной подачи декларации без регистрации предпринимательской деятельности, с регистрацией и теперь, с началом проведения эксперимента по введению налога на профессиональную деятельность, ещё и посредством объявления себя самозанятым.

Хотя в последнем варианте прослеживается некоторая маразматичность, ибо нет такой профессии — сдатчик жилья в аренду, но пока ФНС не препятствует и таким формам применения так называемой самозанятости.